Bauen gegen den Wind: Warum die Holzrahmen-Vorfertigung eine der härtesten Branchen im Baltikum (in Europa?) ist

vor 3 Stunden

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Auf dem Papier müsste der vorgefertigte Holzrahmenbau boomen. Europa fehlt es an Wohnraum, die Klimapolitik bevorzugt zunehmend biobasierte Baustoffe, qualifizierte Arbeitskräfte auf der Baustelle sind knapp, und Käufer wünschen sich Gebäude, die schneller und mit weniger Überraschungen fertiggestellt werden. Werkseitig gefertigte Holzmodule und -elemente erfüllen all diese Anforderungen.

Die Realität der letzten vier Jahre sah jedoch ganz anders aus. Um zu verstehen, was in unserem Segment geschieht, haben wir die öffentlich zugänglichen Jahresabschlussdaten von rund 70 Herstellern von Holzmodulen und -elementen in Estland, Lettland und Litauen ausgewertet. Das Baltikum ist einer der wichtigsten Exportstandorte Europas für vorgefertigte Holzgebäude. Die Zahlen zeigen eine Branche, die einen externen Schock nach dem anderen verkraften musste und erst jetzt, vorsichtig, wieder Tritt fasst.

Was die Zahlen uns sagen

Betrachtet man die Unternehmen unserer Untersuchung insgesamt:

RDer Umsatz ist in zwei Jahren um über 40 % eingebrochen. Der Gesamtumsatz sank von rund 475 Mio. € im Jahr 2022 auf 274 Mio. € im Jahr 2024. 2025 erholte er sich nur leicht auf etwa 292 Mio. €.

Die Branche schreibt seit 2022 jedes Jahr Verluste. Das kumulierte Jahresergebnis war in jedem Jahr negativ, mit Gesamtverlusten von mehr als 19 Mio. €. Das schlechteste Jahr war 2024 mit rund −9,6 Mio. €.

Jeder dritte Arbeitsplatz ist verschwunden. Die Gesamtbeschäftigung fiel von rund 3.690 Personen im Jahr 2022 auf weniger als 2.500 im Jahr 2025.
Unternehmen verlassen den Markt. Mehrere Hersteller auf unserer Liste wurden zwischen 2023 und 2025 liquidiert oder meldeten Insolvenz an, und jedes Jahr reichten weniger Unternehmen Abschlüsse ein.

Es gibt ein ermutigendes Signal: Der Umsatz pro Mitarbeiter, der von rund 129.000 € auf 103.000 € gesunken war, stieg 2025 wieder auf etwa 118.000 €. Die verbliebenen Unternehmen sind schlanker und produktiver. Doch diese Effizienz wurde mit einer schmerzhaften Restrukturierung erkauft.

Dies ist keine rein baltische Geschichte. In ganz Europa durchläuft die Offsite-Baubranche nach mehreren aufsehenerregenden Insolvenzen und Unternehmensverkäufen im Raummodulbau eine Konsolidierung.

In Dänemark meldete Scandi Byg, ein großes Modulbauunternehmen, im Januar 2025 aufgrund erheblicher Verluste aus zwei Großprojekten Konkurs an. Im Vereinigten Königreich berichteten die Insolvenzverwalter, dass Elements Europe in den vergangenen drei Jahren „erhebliche operative Verluste“ in Höhe von 80,6 Mio. £ verzeichnet habe, „vor allem aufgrund von Kostenüberschreitungen und Mängeln durch Wassereintritt bei verschiedenen Projekten“. Und erst vergangene Woche hat das deutsche Unternehmen Gropyus für seine Tochtergesellschaften Insolvenz angemeldet – kurz nach einer Kapitalerhöhung von 100 Mio. €. Diese Liste ist lang, und nichts deutet darauf hin, dass sich dieser Trend im nächsten Jahr umkehrt.

Warum ist diese Branche so schwierig?

1. Das schwächste Glied ist oft die Bilanz des Kunden

Nach unserer Erfahrung kam der größte Druck nicht aus der Produktionshalle, sondern aus den Finanzen unserer Kunden.

Ein Vorfertigungshersteller, der für fremde Projektentwickler arbeitet, ist von der Tragfähigkeit des Geschäftsplans jedes einzelnen Kunden abhängig. Als die Zinsen stiegen und Käufer wie Mieter zögerten, erwiesen sich viele dieser Pläne als weit weniger belastbar, als sie auf dem Papier aussahen. Wir sahen immer wieder dasselbe Muster:

Die Finanzierung brach mitten im Projekt weg oder kam nie vollständig zustande.
Leistungsumfänge wurden nach Vertragsunterzeichnung gekürzt, sodass Werke mit eingeplanter Kapazität, aber ohne Aufträge dastanden.
Zahlungen verzögerten sich, teils um Monate, während der Hersteller bereits Material eingekauft und seine Belegschaft bezahlt hatte.

Für ein Werk ist das besonders gefährlich. Material, Planung und Arbeitsleistung werden im Voraus bezahlt, oft Monate bevor das Gebäude auf der Baustelle montiert wird. Bricht der Cashflow eines Kunden ein, wird der Hersteller faktisch zum ungesicherten Kreditgeber für das Projekt eines anderen. Schon wenige solcher Fälle in einem Jahr reichen aus, um ein gesundes Unternehmen in die Verlustzone zu drücken.

2. Wir sind eine Exportbranche, die am Wohnungsbauzyklus anderer hängt

Die meisten baltischen Holzhauswerke verkaufen ins Ausland, vor allem nach Skandinavien, Deutschland und in andere westeuropäische Märkte. Damit sind wir stark von Wohnungsbauzyklen abhängig, auf die wir keinen Einfluss haben.

Schweden, historisch unser wichtigster Markt, zeigt, wie heftig diese Schwankungen sein können. Die Baubeginne im Mehrfamilienhausbau gingen von 2022 bis 2023 um 65 Prozent zurück. Zwar stieg der Anteil der Mehrfamilienhäuser in Holzbauweise leicht, doch der allgemeine Rückgang der Bautätigkeit hat die Holzhausunternehmen erheblich belastet.

Die Erholung bleibt fragil: Der schwedische Bauindustrieverband rechnet für 2026 mit 31.000 und für 2027 mit 31.700 Baubeginnen – nach 33.500 bzw. 35.900 in seiner Prognose vom März.

Der Wohnungsbedarf in Deutschland ist unbestreitbar. Selbst nach der Erholung bei den Baugenehmigungen 2025 bedeuten die 238.500 genehmigten Wohnungen eine Lücke von mehr als einem Drittel: Selbst wenn jede genehmigte Einheit fertiggestellt würde, baute Deutschland jährlich noch rund 134.000 Wohnungen weniger als benötigt. Doch Bedarf ist nicht gleich Auftrag. Die Nachfrage erreicht ein Werk erst, wenn ein Projekt finanziert, genehmigt und vertraglich vereinbart ist.

3. Zinsen treffen uns doppelt

Höhere Zinsen lähmen die Projektentwickler und Investoren, die unser Produkt kaufen. Gleichzeitig verteuern sie das Betriebskapital, das ein Werk braucht, um vor der Bezahlung zu produzieren. Die EZB hat inzwischen deutlich gelockert und den Einlagensatz insgesamt von 4 % auf 2 % gesenkt. Zwischen günstigerem Geld und neuen Aufträgen liegt jedoch eine lange Verzögerung, denn zurückgestellte Projekte benötigen neue Machbarkeitsstudien, Finanzierungen und Genehmigungen, bevor sie eine Produktionslinie erreichen.

4. Hohe Fixkosten und steigende Löhne

Ein klassischer Bauunternehmer kann Nachunternehmer je nach Nachfrage hoch- oder herunterfahren. Ein Vorfertigungswerk kann das nicht so leicht. Seine Stärke ist ein kontrollierter, wiederholbarer Prozess mit eingespielten Teams und Spezialmaschinen – und genau diese Struktur wird zur Last, wenn die Mengen sinken. Branchenanalysten nennen hohe Fixkosten, erhöhte Zinsen, Planungsverzögerungen, schwache Baubeginne und strengere Gewährleistungsanforderungen als die Faktoren, die spekulative Fertigungsmodelle unter Druck gesetzt haben.

Gleichzeitig stiegen die baltischen Löhne weiter, obwohl die Auftragsbücher schrumpften. Im zweiten Quartal 2025 stiegen die Löhne in Lettland um 8,5 %, in Estland (+10,3 %) und Litauen (+9,4 %) sogar noch stärker – verglichen mit einem Anstieg der Arbeitskosten pro Stunde von 3,6 % im Euroraum. Der baltische Kostenvorteil schwindet, sodass die Branche nun über Produktivität und Qualität statt über den Preis konkurrieren muss.

5. Energie, Rohstoffe, Geopolitik und Regulierung

Die letzten Jahre brachten zudem Belastungen, die nichts mit dem Wohnungsmarkt zu tun haben. In Estland geriet die Wirtschaft aufgrund ihrer früheren Abhängigkeit von Rohstoffen aus Russland – etwa Holz, Metalle, Düngemittel und Energieprodukte – in Schwierigkeiten, und die Kosten stiegen, als die Importe ausblieben. Holz- und Energiepreise schwankten stark, was für Festpreisverträge, die Monate vor der Produktion unterzeichnet werden, gefährlich ist.

Hinzu kommt, dass jeder Exportmarkt eigene Bauvorschriften, Brandschutzbestimmungen und Zertifizierungsanforderungen hat. In manchen Zielmärkten gibt es „überhaupt keine oder nur geringe Erfahrung und Kultur im Holzbau, das Bewusstsein für werkseitig gefertigte Gebäude ist gering, und es bestehen verschiedene regulatorische Hürden“. Für kleine und mittlere Hersteller bedeutet jeder neue Markt kostspielige Planungs- und Zulassungsverfahren.

Warum wir unser Geschäftsmodell geändert haben

Zusammengenommen führten uns diese Belastungen zu einem klaren Schluss: Für ein Unternehmen unserer Größe, unseres Standorts und unseres Know-hows ist die Rolle als Lohnfertiger für fremde Auftraggeber langfristig kein tragfähiges Modell. Zu viel Risiko liegt bei uns, während zu viel Kontrolle bei anderen liegt.

Deshalb hat sich Nordic Homes zu einem vollständig vertikal integrierten Immobilienentwickler gewandelt. Statt Gebäude für die Projekte anderer zu fertigen, kontrollieren wir heute die gesamte Kette:

Grundstücke und Projektentwicklung. Wir entscheiden selbst, welche Projekte umgesetzt werden – auf Basis unserer eigenen Machbarkeits- und Finanzierungsdisziplin.
Architektur und Ingenieurwesen. Der Entwurf ist vom ersten Tag an für die Werksfertigung optimiert, nicht erst nachträglich angepasst. Gemeinsam mit unserem Schwesterunternehmen NH Engineering verantworten wir die Planung von der ersten Skizze bis zum Baubeginn.
Werksfertigung. Unsere Module und Elemente entstehen unter kontrollierten Bedingungen, mit einer stabilen Auftragspipeline, die wir selbst planen.
Montage und Fertigstellung. Ein Ansprechpartner ist vom Fundament bis zur Übergabe verantwortlich.
Vertrieb und Eigentum. Der durch effiziente Vorfertigung geschaffene Mehrwert bleibt im Projekt, statt entlang der Kette verloren zu gehen.

Für Investoren, Banken und Partner bedeutet das: ein verantwortlicher Vertragspartner, transparente Projektwirtschaftlichkeit und ein Werk, das nicht mehr einem verpassten Zahlungstermin eines Kunden ausgeliefert ist. Stabile, selbst generierte Nachfrage ist das Wichtigste, was ein Vorfertigungswerk haben kann.

Ein vorsichtig optimistischer Ausblick

Die vergangenen Jahre waren schwierig, und es wäre unrealistisch, für 2026 eine kräftige Erholung zu erwarten. Die Baubeginne in unseren Kernmärkten liegen weiterhin deutlich unter früheren Niveaus, und die Wirkung niedrigerer Zinsen kommt nur langsam im Markt an.

Doch die grundlegenden Treiber sind nicht verschwunden. Europa braucht nach wie vor Hunderttausende neuer Wohnungen, die Klimapolitik begünstigt zunehmend Holz, und der Mangel an qualifizierten Baustellenkräften macht die Werksfertigung jedes Jahr relevanter. Die Branche, die aus diesem Abschwung hervorgeht, muss kleiner, schlanker und produktiver sein.

Wir sind überzeugt, dass künftig diejenigen Unternehmen erfolgreich sein werden, die ihre eigene Pipeline und ihr eigenes Risiko kontrollieren. Diesen Weg hat Nordic Homes gewählt. Der Wind hat nicht aufgehört zu wehen – aber wir lernen, gegen ihn zu bauen.

Haftungsausschluss: Diese Analyse wurde von Nordic Homes SIA erstellt und bildet nicht zwingend 100 % der in diesem Segment im Baltikum tätigen Unternehmen ab. Leser werden gebeten, diese Daten nach eigenem Ermessen zu verwenden und eigene Analysen und Schlussfolgerungen unabhängig zu ziehen.