Die Macht der Integration im Modulbau: Warum Nordic Homes führend ist

In einer Branche, die sowohl vielversprechend als auch komplex ist, hat sich der modulare Bau als wirksame Lösung für langjährige Herausforderungen erwiesen – insbesondere für geringe Produktivität, Arbeitskräftemangel und Nachhaltigkeitsanforderungen. Doch trotz steigender Innovation und Nachfrage ist der Erfolg im modularen Bauen keine Garantie. In der McKinsey-Analyse „Putting the Pieces Together: Unlocking Success in Modular Construction“ vom 21. August 2025 liegt der entscheidende Unterschied zwischen Erfolg und Unterleistung in der Integration der Wertschöpfungskette : Unternehmen, die Entwicklung, Design, Fertigung und Montage kontrollieren, übertreffen andere.

Dieser Beitrag untersucht, wie integrierte Modulentwickler die Zukunft des Bauens gestalten – und warum Nordic Homes mit seiner vertikal integrierten Struktur, die Design, Produktion und technische Systeme umfasst, als führendes Beispiel gilt. Mit der kürzlich erfolgten Expansion in den Bereich der kompletten technischen Raumsysteme durch die Übernahme von Intrex Serviss SIA bietet Nordic Homes nun komplette, schlüsselfertige Lösungen – einschließlich Heizungs-, Klima-, Solar- und Energiesystemen – und ermöglicht es Immobilienentwicklern, in Märkten wie Deutschland besser, schneller und nachhaltiger zu bauen.

1. Das Versprechen des modularen Bauens – und seine Fallstricke

Die McKinsey-Studie , an der über 700 Unternehmen aus mehr als 50 Ländern teilnahmen, unterstreicht das große Potenzial des modularen Bauens – von der Verkürzung der Bauzeit über die Verbesserung des ROI bis hin zur Ermöglichung energieeffizienter, emissionsarmer Gebäude. Sie verdeutlicht jedoch auch die starke Fragmentierung des Marktes: 60–70 % der Anbieter von modularem Bauen erwirtschaften einen Umsatz von weniger als 50 Millionen Euro, während nur 5–10 % einen Umsatz von über 500 Millionen Euro erzielen . Diese Aufteilung unterstreicht, warum Größe und Integration wichtiger sind denn je.

Die EBITDA-Margen liegen im Durchschnitt bei etwa 7 % , weisen jedoch eine hohe Variabilität auf. Dies bedeutet, dass der Erfolg ungleichmäßig ist und oft an strategische Ansätze geknüpft ist – und nicht einfach an die Produktion von Modulen. McKinsey & Company . McKinsey kategorisiert Unternehmen in mehrere Archetypen , von denen der widerstandsfähigste und erfolgreichste der integrierte modulare Entwickler ist – diejenigen, die alles intern verwalten, von der Entwicklung über die externe Fertigung bis hin zur Montage vor Ort. McKinsey & Company . Eine solche Integration führt zu einem positiven Kreislauf aus Effizienz, Konsistenz und Qualitätskontrolle.

2. Warum Integration Wert und Stabilität fördert

A. Risikominderung

Beim modularen Bauen erhöht die Koordination mehrerer externer Partner – Entwicklung, Konstruktion, Fertigung, Logistik – das Koordinationsrisiko. Durch Integration wird diese Komplexität reduziert, indem alle Phasen auf einen einheitlichen Prozess ausgerichtet werden. So werden Verzögerungen, Qualitätsmängel und Budgetüberschreitungen vermieden.

B. Fabrikoptimierung

Eine gleichbleibende Nachfrage über alle Projekte hinweg ermöglicht eine hohe Auslastung der Produktionsanlagen. Anstelle von diskontinuierlichen Chargen planen integrierte Unternehmen die Produktion effizient und reduzieren so Stückkosten und Abfall. McKinsey betont, dass eine stabile, hohe Auslastung entscheidend für die Maximierung der Fabrikökonomie ist (McKinsey & Company) .

C. Systematisierung von Gebäudesystemen

Integrierte Akteure bauen wiederverwendbare, modulare Systeme – standardisierte Komponenten, die von Projekt zu Projekt angepasst und nicht neu erfunden werden können. Diese Systematisierung ermöglicht eine schnelle Bereitstellung, einfachere Skalierung und Qualitätskontrolle.

D. Strategische Skalierung

Die Skalierung modularer Systeme über einen bewährten, kontrollierten Pilotversuch hinaus – insbesondere über verschiedene Gebäudetypen oder Regionen hinweg – kann riskant sein. McKinseys Rat: Beginnen Sie mit einem Gebäudetyp oder einer Region, validieren Sie die Leistung und skalieren Sie dann. Integrierte Entwickler können erfolgreiche Systeme umfassend und konsistent replizieren (McKinsey & Company) .

3. Nordische Häuser: Integration in der Praxis

Die Struktur von Nordic Homes zeigt Integration in ihrer besten Form:

• SIA Nordic Homes überwacht die Produktion und Montage vorgefertigter Holzrahmen- und Hybridmodulgebäude und erreicht dabei eine beeindruckende Größenordnung – mit über 65.000 gelieferten Quadratmetern seit 2010 und einer starken Präsenz in Schweden, den Färöer-Inseln, Island, Großbritannien und Deutschland.

• NH Engineering SIA übernimmt Design und Engineering , einschließlich 3D-Modellierung, Struktur- und MEP-Design, auf digitalen Zwillingen basierende Produktionszeichnungen und umfassende Architekturdienstleistungen, die auf modulare Bauprozesse abgestimmt sind. www.nhe.lv

• Die kürzlich erfolgte Übernahme von Intrex Serviss SIA erweitert die Kapazitäten auf die vollständige Integration von Technikräumen und Systemen – Gasheizung, Luft-Luft- und Luft-Wasser-Wärmepumpen, Rekuperation (Lüftung), Photovoltaik und mehr, wobei Projektdesign, Lieferung und Installation vollständig im eigenen Haus erfolgen www.intrex.lv

Diese Struktur ermöglicht es Nordic Homes , vollständig integrierte modulare Lösungen anzubieten – von der Entwicklung und Planung über die Fertigung bis hin zur schlüsselfertigen Installation von Energie-, Heizungs-, Lüftungs- und sogar Solaranlagen. Dies gewährleistet volle Kostentransparenz für unsere Immobilienentwicklungen auf dem deutschen Markt. Eine Komplettlösung, die Komplexität bewältigt und Effizienz fördert.

4. Der Integrated Edge in Aktion

A. Optimierte Koordination

Da Design, Struktur, Technik, Fertigung und Systeme alle unter einer einheitlichen Organisation stehen, gewährleistet Nordic Homes gleichbleibende Qualität, die Übereinstimmung mit der architektonischen Vision und eine reaktionsschnelle Ausführung – und ermöglicht sogar kurzfristige Anpassungen, ohne den Zeitplan oder die Integrität zu beeinträchtigen.

B. Hohe Fabrikauslastung und Effizienz

Das interne Feedback zwischen Design und Produktion – über die digitale Zwillingsmodellierung – ermöglicht eine präzise und wiederholbare Fertigung. Dank bekannter Volumina und modularer Systeme vermeidet das Unternehmen ungenutzte Kapazitäten und Ineffizienz.

C. Komplette Systemlieferung

Wir müssen nicht länger mit mehreren Auftragnehmern für Gebäudehülle, Heizung, Klimatechnik und erneuerbare Energien jonglieren. Nordic Homes liefert ein einheitliches Gebäude – komplett mit leistungsstarker Wärmedämmung und integrierten Systemen – und reduziert so das Koordinationsrisiko, beschleunigt die Lieferung und senkt die Kosten.

D. Marktexpansion mit Zuversicht

Ausgehend von Märkten wie Schweden und Island – anspruchsvollen Umgebungen mit starker Wind-, Erdbeben- und Salzbelastung – baute Nordic Homes robuste, erprobte Systeme. Dieses Rückgrat unterstützt den Erfolg unserer Entwicklungen in Deutschland, wo integrierte Lieferung und Energieeffizienz entscheidend sind.

5. Rückbindung an das McKinsey-Framework

Nordic Homes ist ein Beispiel für den Archetyp des integrierten modularen Entwicklers von McKinsey: Die Kontrolle der gesamten Wertschöpfungskette führt zu höheren Margen, geringerem Risiko und stärkerem Wachstumspotenzial (McKinsey & Company) .

Durch die Verankerung von Fähigkeiten in Design, Produktion und technischen Systemen hat Nordic Homes:

• Unterstützte die Visionen der Architekten und standardisierte gleichzeitig die modulare Lieferung;

• Minimierung von Nacharbeit und Fehlausrichtung durch gut orchestrierte integrierte Prozesse;

• Verbesserte interne Rendite durch schnellere Zeitpläne und Kosteneffizienz;

• Positioniert für eine effektive Skalierung über verschiedene Regionen und Gebäudetypen hinweg – eine zentrale Empfehlung im McKinsey-Bericht.

6. Was dies für Stakeholder bedeutet

Für Entwickler und Investoren

• Entwickler profitieren von einer Ausführung aus einer Hand, einem verbesserten ROI und einem geringeren Risiko – ein klarer Vorteil, der mit den Empfehlungen von McKinsey zur frühzeitigen modularen Einführung und Einbettung von Praktiken in die frühe Entwurfsphase übereinstimmt.

• Investoren gewinnen Vertrauen in Geschäftsmodelle, die auf Wertschöpfungskettenintegration, hoher Auslastung und Systemanpassungsfähigkeit basieren – ein Rezept für stabile Erträge und Verteidigungsfähigkeit in einem fragmentierten Markt.

Für Bauunternehmer und Ingenieure

Integrierte Modelle legen die Messlatte hoch: Subunternehmer finden möglicherweise Möglichkeiten, mit integrierten Entwicklern zusammenzuarbeiten oder selbst modulare Strategien zu übernehmen, um wettbewerbsfähig zu bleiben.

7. Fazit: Integration gewinnt

Modulare Bauweise verspricht bahnbrechende Veränderungen – doch nur Unternehmen, die die Integration beherrschen, werden diese auch konsequent umsetzen können. Wie McKinsey betont, ist es die Kontrolle der Wertschöpfungskette vom Entwurf über die Fertigung bis hin zur Systeminstallation, die die Gewinner vom Rest unterscheidet (McKinsey & Company) .

Nordic Homes verkörpert diesen Erfolg. Mit der Produktionskompetenz von SIA Nordic Homes, den Design- und Engineering-Kompetenzen von NH Engineering SIA und den technischen Systemen von Intrex Serviss SIA bietet das Unternehmen eine schlüsselfertige Lösung, die alles umfasst – von Holzrahmenbauten bis hin zu Heizungs-, Lüftungs- und Klimatechnik sowie Solaranlagen. Damit erfüllt Nordic Homes nicht nur die Erfolgsstrategie von McKinsey, sondern setzt auch ein praxistaugliches, skalierbares und replizierbares Modell um.

Den vollständigen Bericht finden Sie hier: McKinsey & Company+10McKinsey & Company+10McKinsey & Company+10 .